Beschlussvorschlag:

a)      Für den räumlichen Geltungsbereich der Anlage 1 dieser Vorlage ist gem. § 2 Abs. 1 BauGB der Bebauungsplan Nr. 197 „Auf der Ostenheide“ aufzustellen.

b)      Die 13. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Schwerte ist im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs der Anlage 2 durchzuführen. Die Darstellung ist von einer Fläche für die Landwirtschaft zu einer Wohnbaufläche zu ändern.

c)      Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB ist in Form einer Bürgerveranstaltung (Präsenz oder digital) und anschließendem 14-tägigem Aushang der Planunterlagen im Rathaus der Stadt Schwerte durchzuführen. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB ist parallel durchzuführen.

Sachdarstellung:

Die Immobilien Entwicklungsgesellschaft Schwerte mbH (IEG) plant auf der Ostenheide in der Schwerterheide (s. Anl. 1) die Entwicklung eines Wohnquartiers. Vorgesehen ist Wohnraum sowohl im Eigenheimsegment als auch im Geschosswohnungsbau. Dabei werden mindestens 30 % der Wohneinheiten im Segment des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus bereitgestellt.

Die mögliche Wohnbaulandentwicklung auf dem Areal ist vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und der wohnungsbaupolitischen Ziele der Stadt Schwerte zu betrachten. Trotz rückläufiger Einwohnerzahlen wird im Handlungskonzept Wohnen (DS IX/0499) für Schwerte auch in Zukunft ein qualitätsbedingter Neubaubedarf vorausgesagt. Dieser setzt sich zusammen aus Bedarfen aufgrund zunehmender Haushaltszahlen (insb. durch die Verkleinerung der Haushaltsgrößen) sowie aus qualitätsbedingten Ersatzbedarfen durch Wohnungsabgänge. Somit ergab sich bis 2020 ein Bedarf von ca. 893 Wohnungen, bis 2025 ergibt sich ein Bedarf von weiteren ca. 605 Wohnungen und bis 2030 nochmals ein Bedarf von ca. 500 Wohnungen. Jährlich hätten demnach bis 2020 ca. 179 Wohnungen errichtet werden müssen, bis 2025 müssen ca. 60 und bis 2030 ca. 33 Wohnungen errichtet werden. Insofern besteht weiterhin ein hoher Bedarf an zusätzlichem Wohnraum in der Stadt Schwerte. Aus dem Handlungskonzept geht hervor, dass für das Eigenheimsegment sowie für Teilsegmente des Geschosswohnungsbaus in Schwerte ein solider Bedarf besteht. An preisgünstigem, aber auch höherpreisigem Wohnraum mit guten Ausstattungsqualitäten ist ein großes Interesse vorhanden. Die dargestellte Bedarfssituation spiegelt sich auch an den bisher vorliegenden informellen Interessenbekundungen von Bürgerinnen und Bürgern wider.

Um eine hohe städtebauliche Qualität des geplanten Wohnquartiers unter Berücksichtigung seiner Lage zu gewährleisten, hat die IEG unterschiedliche Entwürfe durch drei Stadtplanungsbüros erarbeiten lassen. Diese bieten jeweils eigene Qualitäten hinsichtlich Wohnraumtypologie, Baudichte, Einfügung, Erschließungsprinzip sowie Freiraumgestaltung und decken somit eine große Bandbreite möglicher Lösungsansätze für die vorgesehene Wohnbaulandentwicklung ab.

Im Vergleich zeigen sich unterschiedliche städtebauliche Kenndaten:

Der Entwurf von ISR weist einen sehr urbanen Charakter auf. Durch eine hohe Baudichte insb. entlang der Waldstraße ist eine hohe Wohnbaulandquote vorgesehen. Das Innere des Quartiers soll mit einer Ringerschließung angebunden werden. Im Zentrum ist ein großer Quartiersplatz geplant.

Der Entwurf von Planquadrat verfolgt eine klare Idee mit zwei Quartiersteilen und einem dazwischenliegenden Grünkeil. Die Baudichte soll an der Umgebung orientiert werden. Im Osten ist eine Ringerschließung geplant, im Westen sind Stichwege vorgesehen. Zum offenen Landschaftsraum soll eine Eingrünung erfolgen.

Der Entwurf von BJP bildet 3 kleinteilige Nachbarschaften mit dazwischenliegenden Freiraumachsen aus. Mit einer hohen Baudichte soll ein urbaner Charakter entstehen. Die Erschließung der einzelnen Nachbarschaften ist über verzweigte Stichwege vorgesehen. Durch die Freiraumachsen sind Bezüge zum offenen Landschaftsraum geplant.

Die drei städtebaulichen Entwürfe sollen die Grundlage für das Bebauungsplanverfahren bilden. In dessen weiterem Verlauf wird die letztendlich zu realisierende Planung angepasst und konkretisiert.

Über die Waldstraße, die Heidestraße und die Hörder Straße (B 236) ist die Anschlussstelle Schwerte der Bundesautobahn 1 in ca. 1,7 km Entfernung erreichbar. Der nächstgelegene Haltepunkt des Schienenpersonennahverkehrs ist der Bahnhof Schwerte in ca. 3,5 km Entfernung. Nächstgelegener Bushaltepunkt ist der Haltepunkt Schwerterheide unmittelbar südöstlich an der Einmündung der Wald- in die Heidestraße.

Das Areal für das geplante Wohnquartier liegt im Nordosten der Schwerterheide und umfasst im Wesentlichen das Flurstück 4 auf der Flur 5 sowie die Flurstücke 212 und 213 auf der Flur 6, sämtlich Gemarkung Schwerte. Zudem wird eine Teilfläche des im Eigentum der Stadt Schwerte befindlichen Flurstücks 1133 auf der Flur 5 einbezogen. Das Areal wird begrenzt durch einen landwirtschaftlichen Weg im Norden, die Hausgärten der Wohnbebauung an der Ostberger Straße im Osten sowie die Waldstraße im Süden. Derzeit besteht, abgesehen vom mittig in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Kornweg sowie von einer Weide mit Zufahrt im Osten, eine landwirtschaftliche Nutzung mit Ackerbau. Eine solche schließt sich auch nördlich an; hinzu kommen eine Aufforstung sowie der dort entlangfließende Gehrenbach und der dahinterliegende Saum des Schwerter Walds. Östlich befindet sich entlang der Ostberger Straße ein- bis zweigeschossige Eigenheimwohnbebauung. Im Süden ist eine vornehmliche Wohnbebauung mit eingeschossigen Bungalows vorhanden. Westlich befindet sich eine von Weideflächen umgebene Hofstelle. Die Flächengröße des Areals beträgt ca. 3,6 ha. Aufgrund der überwiegend ackerbaulichen Nutzung sind lediglich an der Grenze zur östlich gelegenen Weide einige Bäume und im Übrigen keine Gehölze vorhanden. Teile des erforderlichen ökologischen Ausgleichs sollen nordöstlich des Plangebiets, nördlich des Gehrenbachs (Gemarkung Schwerte, Flur 6, Flurstück 4) auf einer momentan landwirtschaftlich genutzten Fläche mit einer Größe von ca. 8.200 m² umgesetzt werden. Hier bietet sich eine Aufforstungsmaßnahme an, um eine direkte ökologische Verbesserung vor Ort umsetzen zu können. Weitere Abstimmungen sind hierzu im Rahmen des Bauleitplanverfahrens mit der unteren Naturschutzbehörde des Kreises Unna erforderlich.

Rechtliche Beurteilung:

Der rechtswirksame Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt Oberbereich Dortmund – westlicher Teil – legt das Areal als Allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich im maßstabsbedingten Unschärfebereich zum angrenzenden Allgemeinen Siedlungsbereich fest. Dies wird überlagert mit der Festlegung des Schutzes der Landschaft und landschaftsorientierten Erholung sowie eines Regionalen Grünzugs. Auf Grundlage des derzeitigen Wohnbaulandbedarfs möchte die Stadt Schwerte andernorts im Stadtgebiet zugunsten der freiräumlichen zurückgenommenen siedlungsräumlichen Festlegungen nun mit dem geplanten Quartier wohnbaulich realisieren. Hinsichtlich der Anpassung der Bauleitpläne an die Ziele der Raumordnung erfolgt zur Änderung des Flächennutzungsplans eine landesplanerische Anfrage gem. § 34 LPlG.

Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Schwerte ist das Areal nahezu komplett als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Zudem ist darin eine dem Landschaftsschutz unterliegende Fläche nachrichtlich übernommen. Eine Änderung des Flächennutzungsplans für die entsprechende Fläche (s. Anl. 2) ist erforderlich, sodass der Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird. Die vorgesehene Änderung des Flächennutzungsplans in die Darstellung einer Wohnbaufläche (s. Anl. 3) erfolgt im Parallelverfahren gleichzeitig mit der Aufstellung des Bebauungsplans.

Mit dem Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB soll das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 197 „Auf der Ostenheide“ förmlich eingeleitet werden, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur wohnbaulichen Arrondierung zu schaffen. Der Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, ist ortsüblich bekannt zu machen.

Das Verfahren wird nach den allgemeinen Vorschriften zur Bauleitplanung ohne Anwendung des vereinfachten oder beschleunigten Verfahrens durchgeführt. Für die Belange des Umweltschutzes ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 2a Abs. 1 Nr. 2 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen. Darin werden die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet.

In der frühzeitigen Beteiligung sind die Öffentlichkeit sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB zu unterrichten. Dies umfasst auch sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen. Solche sich wesentlich unterscheidende Lösungen bestehen in den vorliegenden städtebaulichen Entwürfen (s. o.), die folglich Gegenstand der Unterrichtung werden (s. Anl. 4ff.).

Finanzielle und haushaltsmäßige Auswirkungen einschließlich Folgekosten:

Die mit dem Verfahren verbundenen Kosten, u. a. Kosten für die Erarbeitung der erforderlichen Fachgutachten sowie für die Erschließungsanlagen, trägt die Immobilien Entwicklungsgesellschaft Schwerte mbH. Darüber hinaus wird eine Planungskostenvereinbarung mit der IEG gem. Beschluss des AISU vom 11.06.2019 (DS IX/0989) abgeschlossen.

Gleichstellungsbelange:

Gleichstellungsbelange werden nicht berührt.

Inklusionsbelange:

bezogen auf Einschränkungen in den Bereichen

(x) Beweglichkeit

(x) Sehen

(x) Hören

(x) Denken

(x) Fühlen

(  ) werden nicht berührt.

(x) wurden berücksichtigt.

(  ) wurden nicht berücksichtigt, weil _________________